Sama doma

Záznam chatu ze čtvrtka 27. září 2018

BRKB: „Kolik je novinek od 1.10. v čerpání hypotéky?“

David Kučera: „Vazena pani, vazeny pane, novinky od 1. 10. se tykaji dosazeni hypotecniho uveru, nemaji tedy vliv na cerpani uveru. Samozrejme, ze podminky cerpani se lisi mezi financnimi ustavy. Je treba se informovat na vasi bance nebo stavebni sporitelne. Podminky cerpani jsou vzdy vztazeny k ucelu uveru, jako napr. koupe, vystavba, rekonstrukce apod.“

GF: „Jaké jsou nepříjemné novinky od 1.10. v čerpání hypotéky?“

David Kučera: „Vazena pani, vazeny pane, jak jsem jiz odpovedel v jinem dotazu, zmeny od 1. 10. nemaji vliv na podminky cerpani. Vysvetluji tam, co ma prave na cerpani vliv.“

SK: „Jaké jsou pozitivní novinky od 1.10. v čerpání hypotéky?“

David Kučera: „Vazena pani, vazeny pane, zmeny od 1. 10. nemaji vliv na cerpani hypotek, jak detailneji popisuji v jinem dotazu. Pokud ale minite, co pozitivniho by mohla regulace na trhu prinest, pak je to urcite to, ze se nebudou predluzovat lide, kteri zpravidla nefinancuji jen sve bydleni, ale kupuji si nemovitost jako investicni a k tomuto ucelu se berou hypotecni uver. Tam vznika velke riziko, pokud by prisla financni krize (a ze nas jiste nejaka v budoucnu ceka, protoze ty jsou beznou soucasti ekonomickeho cyklu), protoze je rada domacnosti, ktere nemaji dostatecne rezervy na splaceni, pokud by investicni nemovitosti nemely obsazene najemniky. Tuto skutecnost dle meho nazoru vnima i CNB, proto k regulaci pristoupila. Zejmena se zatez rodinnych rozpoctu projevi s koncem fixace uveru, ktere se v prumeru pohybuji kolem 5 let. Muze se jednat i o tisice korun, ktere budou muset domacnosti mesicne zaplatit na splatce pri vyssi urokove sazbe. Sazby stale rostou a je i cilem CNB dostat je z velmi nizkych urovni, aby mohly slouzit v budoucnu jako regulacni nastroj v pripade finacni krize, inflace apod.“

FanyP.: „Dobrý den, máme s manželem cca 5let hypotéku na koupi+rekonstrukci bytu a tímto bytem ručíme - bylo by možné takový byt prodat před splácením bez souhlasu peněžního ústavu a následně z utržených peněz tu hypotéku zaplatit? A pokud ano,jak postupovat? Děkuji za odpověď a přeji hezký den“

David Kučera: „Vazena pani, splaceni uveru je treba si s financnim ustavem odsouhlasit, tedy jej pozadat o splaceni k urcitemu datu a vycisleni nejen zustatku, ale i pripadnych sankci. Vzhledem k tomu, ze vase hypoteka byla uzavrena v obdobi, kdy jeste neplatil novy zakon o spotrebitelskych uverech, tak predpokladam, ze se na vas nevztahuje podminka sankce za predcasne splaceni uveru pri prodeji 1 %, max. 50 000 Kc. Pak je treba konzultovat s bankou, kolik by takova sankce byla a pripadne jednat o jejim snizeni na ucelne vynalozene naklady.“

Barbora Koukalova: „Dobrý den, mam predschvalenou hypotéku, nyní se čeká jen na dodání smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ale nyní jsem si rozmyslela, ze bych si vybrala jiný byt, který si dohodnu s developerem až příští týden, tedy v říjnu. Cena za byt je podobná, ale mohou me čekat v bance nějaké komplikace ohledně nového schválení na novou cenu, i když se jedna o víceméně podobnou částku?“

David Kučera: „Vazena pani, je potreba konzultovat s bankou, zda podle jeji metodiky se nebudou na vas vztahovat nova kriteria platna od 1. 10. Pak by mohl byt ohrozena samotna realizace koupe. Samozrejme banka muze pozadovat poplatek za oceneni nove nemovitosti.“

Zuzana: „Dobrý den, měla bych dotaz....dcera se rozchází s partnerem. Spoluvlastní byt a v současné době probíhá změna v tom, že byt bude převeden celý na ni a zároveň se také vyřizuje úprava hypotéky, kterou mají společnou ale bude převedena pouze na dceru. Myslíte, že pokud se toto nestihne vyřídit v nejbližší době, bude banka postupovat již podle nových směrnic? Děkuji“

David Kučera: „Vazena pani, je treba se informovat na bance, ktera hypoteku vyrizuje. Dle jeji metodiky se ridi, zda zadost bude shvalena za soucasnych podminek, nebo za novych, platnych od 1. 10. Zpravidla banky uplatnuji pravidlo, ze pokud byla zadost podana alespon v zari, pak se na uver vztahuji podminky pred 1. 10., nicmene takovy uver musi byt schvalen do urciteho data, zpravidla do konce 10. mesice 2018.“

Anna: „Dobrý den, měla bych dotaz. Řešíme hypotéku a už se řeší delší dobu kvůli čekání na stavební povolení, tak by mě zajímalo jestli se změna o zpřísnění hypoték bude týkat i nás? Děkuji za odpověď a přeji hezký den Anna“

David Kučera: „Vazena pani, je treba se dotazat primo na zpracovavajici bance. Zpravidla podane zadosti do data 1. 10. se zpracovavaji za puvodnich podminek, nicmene takove uvery musi byt vetsinou schvaleny do urciteho data, zpravidla do 30 dnu od podani zadosti, nebo do konce rijna 2018.“

Petr: „Proč rostou sazby a dělá ČNB omezení vlastního bydlení?“

David Kučera: „Vazeny pane, sazby rostou, protoze jejich vyse (resp. nizke hodnoty) je bezprecedentni v porevolucni historii CR. CNB vyuziva regulaci sazeb jako tzv. nastroj monetarni politiky, ktery ma vliv na inlfaci aj. Pokud vzpomeneme na minulou krizi v roce 2008, pak prave snizovanim sazeb CNB cilala na pomoc ekenomice, aby se dostalo do obehu vice levnejsich penez, ktere mohou firmy vyuzit pro svuj rozvoj a domacnosti pro zvyseni spotreby v neutesene situaci. Jestli ze sazby vyklesaly velmi nizko, a tedy tento nastroj ztratil svuj regulacni potencial, pak je treba je vyhnat zase vyse, aby jej bylo mozno v budouci krizi vyuzit. Regulaci sazeb CNB take banka ovlivnuje inflaci, jejiz cil je na 2 %. Inflace je do jiste miry v soucasno dobe zkrocena, ale sazby jsou stale pomerne nizke, vezmeme-li v uvahu, ze v roce 2008 se prumerne sazby hypotek pohybovaly kolem 5 %. Rozhodne ocekaveme, ze v roce 2019 se budeme pohybovat s prumernymi sazbami na hypotekach kolem 3 %, resp. v pasmu 3-3,5 % p.a.“

Karolína: „Dobrý den, myslíte si že je moudré kupovat byt právě teď nebo je dobré si počkat na reakci trhu? Myslíte si že dojde v roce 2020 ke krizi jako v roce 2008 a klesnou ceny bytů? Je lepší zůstat v levném nájmu a začít podnikat z vlastních úspor nebo si koupit byt na hypotéku a na podnikání si půjčit“

David Kučera: „Vazena pani, spise povazuji koupi v dnesni dobe za opodstatnitelnou pouze v pripade, kdy se jedna o nezbytnost. Rodina si porizuje sve bydleni, protoze najem v podstate odpovida splatce hypoteky jeste s rezervou na uhradu sluzeb. Troufam si tvrdit, ze nikdo nevi, kdy financni krize prijde a co presne ji zpusobi. Vetsinou prichazi bez ohlaseni a spise prekvapi. Cim vice budeme krizi ocekavat, tim vice bude panovat nervozita na trzich, ale rozhodne to neznamena, ze to krizi zpusobi. Pokud se podivate na vyvoj ceny nemovitosti od roku 2008, pak zjistite, ze cena ma svou setrvacnost. Tedy nelze ocekavat, ze cena pri krizi klesne zahy, ale spise s odstupem i nekolika let. Vzdy bude zaviset na hloubce krize, zda bude lokalni, nebo svetova, jak zareaguji centralni banky apod. Pokud tedy urgentne neresite v soucasne dobe bydleni, vyckal bych, jak se projevi regulace hypotek na trhu v cene nemovitosti. Cekat na krizi ale prilis nedoporucuji, nemusi to byt nejlepsi reseni, protoze nevime, jak se bude vyvijet. Rozhodne bych prostredky vyuzil v soucasne dobe k rozvoji podnikani, dokud trh je lacny a lide chteji kupovat - v konjunkture. Zejmena, pokud by prisla krize, tak uvery z podnikani by mohly vyznamny negativni vliv na rodinny rozpocet. Zpravidla, kdyz podnikatel zacina, pak po nem banky chteji ruzne druhy zajisteni, at uz nemovitosti, smenkou apod. Zakon o spotrebitelskych uverech se nevztahuje na podnikatele (zavazky z podnikani) a stejne tak vstup do osobniho bankrotu. To jsou pak veci, ktere je treba vzit v uvahu, pokud se jedna o fyzicke osoby - podnikatele, ktere ruci celym svym majetkem.“

Zuzka: „Dobrý den, v rozhovoru jste uvedl příklad maximální povolené výše hypotéky pro zaměstnance, tím že maximum je 9 x čistý příjem. Jak se bude postupovat u posuzování příjmů u OSVČ? Bude banka posuzovat pouze čisté příjmy loňského roku nebo se bere nějaký průměr? U podnikání může být každý rok, co se týče příjmů úplně odlišný, tak jestli i k tomu banka přihlíží? Děkuji“

David Kučera: „Vazena pani, jedna se o 9nasobek rocniho cisteho prijmu. Pak jeste bude platit pravidlo max. 45 % vyse vsech zavazku placenych domacnosti mesicne. Toto se vztahuje i na podnikatele, resp. uvery, ktere jsou na rodne cislo. Vas cisty prijem vychazi z danoveho priznani. V pripade uplatnovani skutecnych vydaju bude banka pocitat prijem z danoveho priznani, tedy tak, kolik vam vychazi po odecteni danove povinnosti a pojistneho. V pripade, ze uplatnujete vydaje pausalem, pak banky uplatnuji dle profesi predpokladane vydaje, nikoli tedy ve vysi pausalu, ale nizsi. Kazda banka ma jina kriteria, pak doporucuji si nechat propocitat bonitu od zkuseneho financniho poradce a nechat doporucit banku, kde je zamer realizovatelny. Jinak se zpravidla bere v uvahu predchozi zdanovaci obdobi, tedy nyni rok 2017, doklada se ale i rok pred timto pro kontrolu, jak se prijmy vyviji. Vyrazne rozdily by jiste chtela banka okomentovat od zadatele, a pak by posuzovala jejich udrzitelnost.“

Zdena: „Jakou zvolit fixaci u hypotéky?“

David Kučera: „Vazena pani, v soucasne dobe stale nizkych urokovych sazeb doporucujeme zafixovat sazbu na delsi horizont, tedy min. 5 let, max. naopak 10 let. Vyvoj na trhu nelze s jistotou predikovat, proto fixace na 20 let spise hodnotim za nevyhodne, protoze i banky si umeji propocitat, zda se jim zahackovani klienta na tak dlouhou dobu vyplati. Tomu prizpusobi i nabizenou sazbu, ktera se uz tak vyhodne dle meho nazoru nejevi. Pripadne refinancovani k jine bance je pak spojeno s nemalymi sankcemi, protoze se nejedna o splaceni za tisnivych podminek nebo prodej nemovitosti, kde jsou sankce regulovany k prijatelnym hodnotam.“